L’ordonnance du 19 juin 2024 introduit une réforme essentielle du droit de la publicité foncière en France, visant à simplifier les formalités, renforcer la sécurité juridique et rationaliser les délais de traitement pour les professionnels de l’immobilier. Codifiée dans le Code civil, cette ordonnance regroupe des règles révisées autour de l’opposabilité des droits, du rôle des notaires, et des procédures d’inscription et de radiation, offrant un cadre modernisé et accessible pour sécuriser les transactions et renforcer l’attractivité du marché immobilier français.
L’ordonnance du 19 juin 2024, prise en application de l’article 51 de la loi n°2023-1059 du 20 novembre 2023, représente une étape essentielle dans l’évolution du droit de la publicité foncière en France. Cette ordonnance apporte des changements majeurs pour les professionnels de l’immobilier, simplifiant les démarches de publicité foncière et renforçant la sécurité juridique des transactions. Voici un décryptage de ses principales dispositions.
1. Unification et Simplification dans le Code Civil
L'ordonnance introduit des dispositions dans le Code civil qui codifient la publicité foncière dans un objectif d’accessibilité et de simplification. Sous le titre V du Livre II, elle regroupe et reformule les règles fondamentales de la publicité foncière, abrogeant le décret de 1955 (décret-loi n°55-22 du 4 janvier 1955).
Article clé : Les articles 2421 à 2449 du Code civil sont ainsi revus pour clarifier le régime d’inscription au fichier immobilier. Ils décrivent les formalités nécessaires pour rendre un acte opposable aux tiers, notamment les mutations de droits réels immobiliers entre vifs (ventes, donations, etc.).
Cette intégration offre une présentation chronologique de chaque étape, de l’enregistrement initial jusqu’à la gestion des modifications et des radiations. Elle facilite la compréhension pour les notaires et les autres professionnels, en uniformisant le vocabulaire et en limitant les expressions techniques peu accessibles.
2. Maintien du Principe d’Authenticité et du Rôle des Notaires
Le principe de la forme authentique, essentiel pour la publicité foncière, est confirmé par cette ordonnance. Les actes de vente, donation ou d’établissement de garanties réelles (hypothèques, par exemple) nécessitent toujours une inscription dans un registre public afin d’être opposables aux tiers.
Article clé : L’article 2451 du Code civil, nouvellement rédigé, insiste sur le caractère indispensable de l’acte authentique pour toute inscription au fichier immobilier, garantissant ainsi la sécurité juridique des transactions. Cela confirme le rôle prépondérant des notaires, qui demeurent les principaux acteurs responsables de la publicité des actes immobiliers.
3. Publicité Foncière : Principe d’Opposabilité et de Publicité Préalable
L’ordonnance renforce également l’exigence de publicité préalable des titres antérieurs, avant toute inscription de droits nouveaux. Ce mécanisme vise à préserver la continuité de la chaîne de propriété, assurant ainsi aux parties prenantes une visibilité complète sur la situation juridique d’un bien immobilier.
Article clé : L’article 2445 du Code civil clarifie les règles de l’opposabilité des droits, stipulant que les droits réels immobiliers ne peuvent être opposables que s’ils ont été publiés conformément à la procédure établie. Par exemple, une hypothèque inscrite à cette date sera prioritaire sur toute hypothèque inscrite ultérieurement, offrant aux créanciers une sécurité renforcée.
